【5章】不動産のポイントについてまとめてみた【FP3級】

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土地の価格

公示価格基準地
標準価格
固定資産税
評価額
相続税評価額
(路線価)
基準日1月1日
毎年
7月1日
毎年
1月1日
3年に一度
評価替え
1月1日
毎年
公表日3月下旬9月下旬3月または4月7月1日
決定機関国土交通省都道府県市町村国税庁
評価割合
(公示価格を100%とした場合)
100%100%70%80%

鑑定評価の方法

取引事例比較法

似たような取引事例を参考にして、それに修正、補正を加えて価格を求める方法

原価法

再調達原価を求め、それに減価修正を加えて価格を求める方法

収益還元法

対象不動産が将来生み出すであろう純収益と最終的な売却価格から現在の価格を求める方法

不動産の登記

不動産登記簿の構成

表題部:不動産の所在地、面積、構造などが記載

権利部-甲区:所有権に関する事項が記載

権利部-乙区:所有権以外の権利(抵当権、先取特権、賃借権等)が記載

不動産登記の効力

対抗力がある

公信力はない

宅地建物取引業

媒介契約

宅地建物取引業者は、媒介契約を結んだときは、遅延なく、媒介契約書を作成して記名押印し、これを依頼者に交付しなければならない

一般媒介契約専任媒介契約専属専任
媒介契約
同時に複数の業者に依頼××
自己発見取引×
依頼者への報告義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
指定流通機構への物件登録義務なし契約日から7日以内契約日から5日以内
契約の有効期間規制なし3ヶ月以内3ヶ月以内

不動産の売買契約に関するポイント

手付け金

いったん結んだ契約を買主側から解除する場合は、手付金を放棄

いったん結んだ契約を売主側から解除する場合は、手付金の2倍の金額を買主に渡す

瑕疵(かし)担保責任

瑕疵とは、取引の目的である土地・建物になんらかの欠点があること

不動産に瑕疵があった場合、買主は瑕疵があることを知った日から1年以内であれば、売主に対して、損害賠償請求や契約の解除を申し入れることができます。

売主が不動産業者でない場合には、特約を結んで売主の瑕疵担保責任者を免除したり、瑕疵担保責任の期間を短縮することもできます。

壁芯面積と内法面積

壁芯面積:壁の中心線の内側の面積

内法面積:壁の内側の面積

壁芯面積 > 内法面積

広告やパンフレットに掲載されている面積は壁芯面積です。

登記簿上は、一戸建てについては壁芯面積、マンション等の区分所有建物については内法面積が用いられる

借地借家法

普通借地権と定期借地権

普通借家権と定期借家権

区分所有法

都市計画法

許可が必要な開発行為の面積

市街化区域:1,000平方メートル以上

市街化調整区域:規模にかかわらず許可が必要

非線引区域:3,000平方メートル以上

建築基準法

接道義務

建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない。

セットバック

幅員が4m未満の道路の場合には、道路の中心線から2m下がった線が、その道路の境界線とみなされる。

建ぺい率

敷地面積に対する建築面積

建ぺい率の異なる地域にまたがって建物の敷地がある場合には、建ぺい率は加重平均で計算する

建ぺい率の緩和

防火地域内にある耐火建築物 プラス10%

特定行政庁が指定する角地 プラス10%

容積率

敷地面積に対する延べ面積

容積率の異なる地域にまたがって建物の敷地がある場合には、容積率は加重平均で計算する。

前面道路の幅員による容積率の制限

前面道路の幅員が12m以上の場合の容積率

→指定容積率

前面道路の幅員が12未満の場合の容積率

→指定容積率と前面道路の幅員×法定乗数のいずれか小さいほう

農地法

農地等の取引と許可

取引許可
農地法第3条権利移動
農地を農地のまま転売する場合
農業委員会
農地法第4条転用
農地を農地以外の土地にする場合
都道府県知事
農地法第5条転用目的の権利移動
農地を農地以外の土地にするために権利を移動する場合
都道府県知事

第4条、第5条について、市街化区域内にある一定の農地の場合には、あらかじめ農業委員会へ届け出をすれば、都道府県知事の許可は不要となる

不動産取得税

不動産取得税の課税

不動産を取得した場合不動産取得税がかかる

相続税や法人の合併によって不動産を取得した場合には、不動産取得税はかからない

不動産取得税の計算式

不動産取得税=固定資産税評価額×3%

原則は4%。

ただし、平成33年3月31日までに取得した場合には3%が適用される

消費税

消費税がかかる取引

建物の譲渡、建物の貸付、不動産の仲介手数料

消費税がかからない取引

土地の譲渡

貸付

居住用賃貸物件の貸付など

固定資産税

納税義務者

毎年1月1日に固定資産課税台帳に所有者として登録されている人

固定資産税の標準税率:1.4%

住宅用地の課税標準の特例

小規模住宅用地 200平方メートル以下

標準課税×6分の1

一般住宅用地 200平方メートル超え

標準課税×3分の1

新築住宅の税額軽減の特例

住宅を新築等した場合で、一定の条件を満たしたときは、新築後3年間または5年間、120平方メートルまでの部分について税額が2分の1に軽減される。

都市計画税

納税義務者

市街化区域にある土地、家屋の所有者

都市計画税の制限税率 0.3%

小規模住宅用地

標準課税×3分の1

一般住宅用地

標準課税×3分の2

所得税

譲渡所得の税率

短期譲渡所得:39% 所得税30% 住民税9%

長期譲渡所得:20% 所得税15% 住民税5%

課税譲渡所得=譲渡益 – 3,000万円

譲渡した居住用財産の所有期間が短期でも長期でも利用できる。

配偶者、父母、子などへの譲渡の場合は適用外

特定居住用財産の買換えの特例とは併用不可

居住用財産の軽減税率の特例とは併用可能

空き家にかかる譲渡所得の特別控除

相続の開始の直前において、被相続人の居住用であった家屋で、そのあと空き家になっていた家屋を一定期間内に譲渡した場合には、その譲渡所得の金額から3,000万円を控除することができる。

ポイント

相続財産にかかる譲渡所得の課税の特例と選択適用となる

相続開始まで被相続人の居住用に供されていて、その後相続によって空き家になったこと

昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

マンションなど区分所有建物でないこと

相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡したこと

譲渡対価が1億円以下であること

居住用財産の軽減税率の特例

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超えの居住用財産を譲渡した場合、3,000万円の特別控除後の金額について14%所得税10%、住民税4%の軽減税率が適用される

特定居住用財産の買い換えの特例

居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

※あとまわし

土地の有効活用の事業手法

事故建設方式土地の所有者が自分で企画、資金調達、建築等を行う方法
事業受託方式土地活用のすべてを業者にまかせてしまう方法
建設協力金方式土地の所有者が、入居予定のテナントから保証金を預かって、建物の建設費に当てる方法
土地信託方式信託銀行に土地を信託する方法
信託終了後は土地建物はそのまま土地の所有者にひきわたされる
等価交換方式土地の所有者が土地を提供し、その土地に業者が建物を建て、完成後の土地と建物の権利を資金提供割合で分ける方法
定期借地権方式定期借地権を設定して、土地を賃貸する方法

不動産投資利回り

単純利回り
表面利回り
諸経費を考慮しないで計算するため、計算が簡単であるが、正確性にかける
NOI利回り
実質利回り、純利回り
諸経費を考慮して計算するため、単純利回りに比べて正確性が高い

単純利回り=年間収入合計÷総投資額×100

NOI利回り=(年間収入合計-年間諸経費)÷総投資額×100

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